浅析房地产开发项目管理
摘要：项目管理是一种新兴的管理方法。本文就房地产开发和建设工程项目管理实施过程中的一些关键问题，对其各个环节的要点进行实质性地探讨与分析。
关键词：项目管理 质量管理 沟通管理
房地产开发项目管理的最终目的是高效率地实现项目目标，其是以项目经理负责制作为基础，运用系统工程的观点、理论和方法，在开发项目建设的全过程，按其内在运行规律，建立有效的计划、组织、协调、监督和控制的管理系统。房地产开发项目管理是一套复杂的管理体系，它以房地产企业、监理公司为主管，各参建单位参与，通过计划、组织、协调和控制四个方面的管理，保证房地产开发项目有效进行，最终实现项目目标。
1、房地产开发项目管理含义
在计划管理方面，对房地产开发项目进行计划管理，能使项目的开发建设有计划、按顺序有条不紊地展开。也就是说通过使用一个动态计划管理，将工程项目全过程和全部开发活动纳入计划轨道，从而使项目有序地达到预期总目标。在组织管理方面，这是指通过职责划分、授权、合同的签订与执行，以及根据有关法律法规，建立各种规章制度，形成一个高效率的组织保障体系，使项目的各项目标得以最终实现。
2、开发前期的管理
开发前期管理就是对项目规划设计过程的管理，房地产开发企业在拿到建设用地后将要开发楼盘的规划设计委托给相应设计单位来完成，必然要对规划设计的成本、进度及目标进行控制和管理。房地产企业可采用规划管理系统来对规划设计进行管理。
规划管理和规划设计关系非常密切，规划管理系统建设的重要目标之一就是提高规划设计成果审查和管理水平。规划管理信息系统与规划设计关系的核心是：保证规划设计成果满足工程项目规划的要求，通过计算机提供的各种审查工具，提高规划设计管理的水平
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案，也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后，一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划，确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向，作为招标任务书拟定和评标的依据；不论是招标或是直接委托设计，都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析，甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。
在方案设计阶段，项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段，主要的沟通为：内部沟通（纵向和横向的沟通），与设计公司沟通，与政府部门的沟通。
3、工程项目施工过程中的管理
建设项目直接控制的目标有三个：投资、进度、质量，即在保证安全的前提下，按计划的投资、进度、质量完成项目目标。对于较大型、有监理的工程，甲方部门应重外部和协调，监理重现场工程项目直接目标管理。而投资较小、无监理监管的工程，甲方部门就需从外部协调到现场管理实现全方位监管。大多数甲方部门所监管的工程为后者，其管理也应从三个方面进行：
3.1 施工投资控制。施工中的投资控制要尽量减少和避免工程变更。首先要和使用单位做好交流，对使用单位的变更要求进行论证分析，确定是否有变更的必要性；其次要从施工单位的变更来控制投资。（1）工程第一次工地例会必须将签证的各项要求以及工程造价管理系列规定、审计要求等以书面形式告知施工单位并由项目经理签字认可；（2）对于无法避免的变更，做工程签证时要力求先签后干，以免日后造成争议。2.2 施工进度控制。首先，要严格按招标文件要求的时间开工并签署开工报告，此报告将作为日后工期结算的依据；其次，要求施工单位以招标文件为准，排出工程总体进度计划以及月计划和周计划，并尽量采用网络图。对于小型施工单位施工，其技术力量达不到这一要求的可以通过确定各单位工程的验收时间来加以控制；最后，对于工期的延误要查明原因、明确责任，并及时以书面形式签字确认，作为工期是否给予顺延及工程结算的依据。
3.2 工程质量控制。质量是甲方部门的工作之本，首先要提高管理人员的业务管理能力，要熟练掌握质量管理的规范、规定及验收标准；要把好材料关，要明确工程关键部位和一些易出现问题的环节；其次，要与施工单位的项目经理和技术人员进行充分沟通，了解其对工程熟悉情况和对工程质量的重视程度，要求施工单位制定出严密、详尽的质量保障措施。最后，要监督好现场各种试块的取样实验工作，必要时，可由甲方负担费用增加一些检测项目，还要做好隐蔽工程、单位工程的验收工作，进行验收签证。
3.3工程安全管理。甲方部门要有完备的安全责任制度，要严格要求施工单位编制安全施工措施并进行严格的审核。在实地管理时，管理者首先应该以身作则，不做违反安全规定的事；其次，看到安全隐患应该立即以书面形式通知项目部并由项目经理或施工员签字认可。对于要求整改的部分要督促其整改，对拒不整改的，应立即汇报领导直至发停工令。安全管理一定要高度重视，不能有任何折扣。
3.4 工程资料管理。工程资料关系到整个工程的完整性和日后竣工备案，甲方部门要根据资料管理部门的要求，仔细核对竣工后各工程资料的合理和完整性，在最短的时间内移交资
料管理部门存档。建设工程项目管理是一门全面、系统的学问。甲方的项目管理关系到到各施工单位、建设单位 、勘察单位、设计单位、监理单位之间的分工和合作，协调得好，则整体运作良好；否则将会导致一些环节的脱节，从而对整个工程造成影响。
总之，房地产开发企业都以获取持续的竞争优势为目标的。这就需要房产商以优秀的人力资源为基础、以不断创新的施工技术为依托、以专业化的管理模式为核心在房地产开发经营和项目实施的全过程中顾客满意管理，即在规划设计、开发运营、施工建设及物业管理阶段以控制成本、进度、质量为原则持续改善经营，加强管理，并不断提供让顾客满意的产品和优质的服务。
参考文献：
[1] 田岸泉，韩松岩.浅析房地产开发项目设计管理，《华章》2013.10
[2] 黄爱友.浅析加强房地产企业资金管理，《科技资讯》2007.12
[3] 浦培根，王程，任仲倩.浅析房地产企业的信息化建设，《消费导刊》2008.14
