我国房地产信托产品创新研究

摘要：随着我国房地产市场的快速发展，房地产市场融资规模不断增大，除了传统的银行融资之外，房地产信托融资已成为房地产行业融资的重要渠道。然而，随着经济下行以及房地产调控政策的影响，房地产信托融资的风险也在不断暴露，房地产信托产品的发展前景遭到市场的广泛质疑。如何创新房地产信托产品，开发符合房地产市场发展需要的信托产品，成为房地产信托未来发展的重要课题。

关键词：房地产信托：创新：交易性

文章编号：1004-7026（2016）03-0107-01 中国图书分类号：F293.3；F832.49 文献标志码：A

房地产信托产品的创新发展趋势，是针对房地产企业、不同的房地产项目的特定风险、收益及现金流状况，从房地产开发商的实际需求的不同阶段进行考虑，设计出符合项目融资周期的房地产信托产品。以下主要分析目前市场上存在的房地产信托产品，供行业发展思考。

1 房地产预购信托

房地产开发前期需要大量的资金进入，而一旦房地产开发中后期，就能产生较大的现金流。针对有可能产生现金流短缺的情况，某信托公司开发了一种“房地产预购信托”产品。即由信托公司设立集合管理信托，由外部投资者购买基金份额，信托公司再通过委托贷款将资金借给房地产开发商进行项目建设，待开发商获得房地产销售资金后，归还信托贷款。信托受益人在信托到期日，可以选择通过信托资金购买房地产项目的开发的产品，也可选择赎回信托资金，获得信托收益。

2 房地产消费信托

所谓消费信托，主要目的是促进房地产销售，解决项目开发前期的资金问题，帮助购房者顺利买到房地产产品。具体的做法是由信托公司设立集合管理信托，向国内外投资者募资用于向购房者发放按揭贷款。该按揭贷款为短期消费贷款，在房地产项目封顶之前由信托公司将信托资金发放给购房者，购房者准备好购房的首付就能与开发商签订购房合同，解决了银行按揭贷款的问题。在楼盘封顶之后，信托公司再将按揭贷款转给银行，银行支付给信托公司相应的按揭款，购房者最终的按揭贷款来源依然是银行。这种消费信托主要是为了鼓励买房者购房，同时解决银行按揭未下来之前房地产开发商的开发资金问题，起到中间过桥的作用。

3 房地产“股权+债权”融资

由于限购政策及经济下行的影响，房地产市场集聚的风险逐渐暴露，许多房地产开发企业存在资金不足的风险，房地产信托产品风险叠加明显。为了防止开发商资金不足导致房地产项目烂尾，危害信托资金的安全，许多信托公司开始尝试“股权+债权”的信托投资方式。由信托公司将信托资金通过股权投资的方式直接向项目公司进行增资，项目后期根据房地产开发项目的具体情况选择债权退出还是股权退出。这种方式使原来单纯的债权行为变为股权投资行为，不随特定的房地产项目产生波动，万一开发商资金断裂，信托公司可采取措施及时进行化解，对投资者来说更加安全。

4 房地产投资信托基金（REITs）

REITs是信托公司独有的业务领域，即信托公司募资用于投资房地产项目。房地产项目建成后，对外进行出租，并通过该房地产项目的租金支付投资者的投资回报，信托公司收取管理费。这一房地产信托产品将租约变现，比现在的银行按固定资产投资折旧或者按市值评估打折后发放贷款的方式更吸引房地产开发商，降低房地产开发商的融资成本。通过租约变现，信托投资者的回报更加稳定，风险更小。

通过以上分析，我们可以看到目前房地产信托产品主要采取：传统型债权方式、股权投资方式、交易性方式对外投资，而债权方式的创新空间较小，股权融资的方式风险较大。因此，REITs的信托融资方式似乎更具有发展潜力，更具有创新意义。

4.1 建立健全监管法律

第一，对与REITs相关的现有法律制度进行完善，把缺失的法律条文补充完整，解决相关法律之间的法律矛盾。第二，在完善当前法律的基础上建立与REITs有关的专项管理制度，对REITs的组织结构、所有权结构、分红政策、投资范围、投资比例、信息披露等方面予以详细的规定。

4.2 税收政策亟需调整

优化我国现有的税收体系并制定合理的税收优惠政策对于我国推行REITs是非常必要的。主要有以下两点：一是借鉴美国模式，针对REITs层面免征企业所得税，只需在股东个人层面缴纳个人所得税；二是借鉴新加坡的税收政策，针对投资者层面免征或者减半征收包括股利税和资本利得税在内的个人所得税，降低机构投资者所获收益的预扣税等。