基于AHP法的公租房满意度调查与评价

摘要： 针对租金、选址、住房基本设施成为影响公租房满意度的三大基本问题，运用层次分析法（AHP），将调查统计的结果模拟成能较准确地衡量满意度的模型.据此分析可得出结论：重庆民心佳园为公租房建设的首选模式，武汉南湖新区次之，上海馨宁公寓为最后选择.

关键词：公租房 层次分析 法满意度

1.公租房是政府政策支持，限定套型面积和租赁价格，面向规定对象提供的保障性租赁住房，针对既不属于廉租房、经适房的保障范围，也买不起商品房，被称为“夹心层”的中低收入家庭。

1.1公租房建设现状

1.1.1武汉公租房建设现状：武汉市民对公租房不满意的原因体现在：公租房设计的问面积过小。公租房仅能保障最基本的居住需要，对人口较多的家庭则显得过于狭窄。而且户型内面积浪费，使用面积更少。过高的生活成本，则是市民对公租房望而却步的另一个原因。除少数公租房外，武汉大多公租房地处偏远。交通、生活、公共设施、医疗教育等配套严重不足。

1.1.2上海市公租房建设现状：上海首批市级统筹的公租房5100套公租房此次出租率不足四成，似乎有些“供过于求”。公租房不畅销的主要原因：（1）租金水平与市民预期的有差距，租金与外面租房相差不多，仅仅是低了10%～15%。（2）位置偏远。不少意向申请者考虑到出行成本问题，认为公租房的租金实在不具优势。

1.1.3 重庆市公租房建设现状：重庆公租房主要有三大特点：（1）低成本的建设。公共租赁房由政府投资，国有企业承建，其建设用地以划拨方式提供，享有税费优惠政策。（2）入住低门槛：凡年满18周岁，有稳定就业岗位和收入来源，具有租金支付能力，本市无住房或住房面积低于城市住房保障标准，都可以申请公共租赁住房。

2公租房满意度评价模型

2.1 AHP分析法的步骤

层次分析法（The analytic hierarchy process）（简称AHP）是一种定性和定量相结合的、系统化、层次化的分析方法。采用AHP分析主要有以下几步：

（1）建立层次结构模型。我们选择了租金、选址、住房基本设施三项指标，作为满意度评价的指标，即A1：租金越少越好；A2：选址越便利越好；A3：住房基本设施越完善越好。三个决策方案，B1：武汉南湖新区；B2：重庆民心佳园；B3：上海馨宁公寓。这样可以得到公租房满意度评价的递阶结构层次图，如图1所示。（2）构造判断矩阵。从层次结构模型的第2层开始，对于从属于（或影响于）上一层每个因素的同一层诸因素，用成对比较法和比例九标度法构造成对比较矩阵，直到最下层。（3）计算每个成对比较矩阵的权向量并作一致性检验。对每一个成对比较矩阵计算最大特征根k。及对应的特征向量。一致性比率CR（CR=CI/RI）作一致性检验。当CR<0.1时，一般认为判断矩阵具有满意的一致性。（4）计算组合权向量作组合一致性检验，即层次总排序。

2.2公租房满意度评价调查结果统计

我们请10位工程管理方面的专家，每个小区的40位住户，以及50份网上调查问卷，对各小区进行评价结果统计如表3所示。

说明：Rj1表示很满意；Rj2表示基本满意；Rj3表示一般；Rj4 表示不满意。

2.3构造判断矩阵计算权向量并作一致性检验

最大特征值3.0803，RI=0.58，CI=0.0448，CR=0.0772<0.1，通过一致性检验。

2.4计算各小区满意度的评分值

依据表1所提供的满意度评价结果，分别计算各小区满意度评分值。根据Vj=4rj1+3rj2+2rj3+rj4，计算结果如表3所示。

将表3所得的各小区满意度评分值及表2满意度要素组合权重值分别代入下式，分别求得各小区满意度综合和评价值GBi。

GB1=0.7604*2.80+0.1441*2.55+0.0955*3.35=2.8165

GB2=0.7604*3.75+0.1441*3.55+0.0955*3.71=3.7174

GB3=0.7604*2.20+0.1441*3.64+0.0955*3.76=2.5565

由此判定层次总排序具有一致性，即我们所得到的3种方案的重要性排序结果具有较高的准确性。相比较，重庆民心佳园为首选模式，武汉南湖新区次之，上海馨宁公寓作为最后选择。

3结果讨论

（1）从分析结果来看，租金、选址、住房基本设施均通过了假设检验，表明这几个因素都影响了外来务工人员和刚毕业大学生对公租房的需求意愿。（2）金钱因素对外来务工人员和刚毕业大学生公租房需求意愿有显著的影响。这反映出外来务工人员和刚毕业大学生由于收入的有限，对于住房他们考虑的首要因素就是住房支出。（3）工作生活便利性、住房设施因素对外来务工人员和刚毕业大学生公租房需求意愿也有显著的影响。公租房如果距离上班地点太远，会影响刚毕业大学生等对公租房的需求。

4对策建议

（1）公租房租金和相关费用要合适外来务工人员和刚毕业大学生收入有限，城市的生活成本也比较高，因此，公租房的租金水平和相关费用应考虑外来务工人员等的实际承受能力。（2）公租房项目规划布局要均衡合理。公租房应该选址在一些便利交通、环境良好的区域。公租房项目的配套设施应该合理规划，要在实地调研的基础上，建设与当地社会经济发展水平相适应的项目。（3）公租房户型应该设计合理，屋内配套设施齐全公租房应该考虑外来务工人员和刚毕业大学生现实的居住需要，提供多种户型以供选择，有良好的配套设施。（4）公租房的交通、教育、商业等生活配套设施要齐全公租房附近要有学校，使外来务工人员子女能够就近入学；要有医院、银行、健身场所等，满足外来务工人员等的多种需求。

参考文献：

[1] 公租房建设的“重庆模式”[J].领导决策信息， 2011.2（7）

[2] 陶承洁，吴立伟.对当前公租房规划建设问题的思考[J]. 现代城市研究 ，2011. 9

[3] 郭其林. 公租房是解决我国住房问题的最佳途径[J].消费导刊.2010（3）：80.